楼价持续高企 广州二手房市场陷入“僵局”

                                                                 

　　刚过去的五一小长假，广州二手楼市成交一片淡静。合富置业市场主任梁燕明分析，受天气及客户出外旅游的影响，今年五一总体看楼客数量比平时周六日要少。据中原地产各分行反馈，今年五一看楼量和成交量较去年同期明显大幅下跌，主要由于楼价持续高企，政府楼市调控，限购限贷对市场影响尤为明显，二手楼市陷入“僵局”。

　　不过，楼市淡静并无碍楼价缓步上涨，据了解，经满堂红地产促成的住宅买卖宗数比去年同期(4月30日~5月2日)减少近三成，成交均价为15845元/m2，同比上升43%。促成的住宅租赁宗数同比减少两成，平均租金为32.5元/m2，同比上升5.9%。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰介绍，五一期间郊区一手盘供应充足并开始降价促销，部分二手楼市准客户亦流向一手市场，造成二手市场的有效客户减少。但由于全市一手新盘售价“稳多降少”，大多数二手房小业主也坚持看好后市的态度，对其放售物业价格的让步极小，但就总体市场而言，业主反价现象有所减少，主要集中在需求量较大的老城区。另外，由于最近一周广州进入降水时段，选择在这个时间段内继续坚持看房的客户，皆是相对“较实在”的客户，而且以首次置业的结婚需求占主导，其次是有相对充裕资金的换房客户，两者合计约占整个市场的潜在客户的七成以上。

　　梁燕明表示，近期各区小学招生路段陆续公布，五一期间名校汇集的区域，还是吸引不少有意选购学位房的准买家看房，以中低总价的学位房最受欢迎。现时，业主心态比较平稳，反价情况已大幅减少，业主开价比较实，有买家到价就会将物业出售，部分急于换房的业主，价格还略有松动。不过，因银行对贷款客户的审批力度明显增强，无论首次抑或二次置业者，成功贷到款项的时限有所延长，继而影响市场的正常交投。

　　后市预测：房贷政策收紧 期待“见顶回落”

　　中原地产市场主任黄燕飞表示，今年五一假期二手市场的成交量较去年同期明显萎缩，但价格还是稳中有升。她表示，受限购限贷政策以及加息、调高准备金的传闻影响，未来一段时间楼市的成交仍会持续放缓。但随着政策的逐步消化，部分业主和买家的观望心态会有所缓和，观望过后置业需求将会陆续释放，在刚性需求的支持下，楼价仍然是稳中有升。

　　周峰介绍，去年五一期间受“4·15”二套房贷政策影响，市场观望气氛开始转浓，而经历了一年的持续调控，今年整体的情况肯定还是以“调整”为主。特别是在第二季度的调整期内，业主强硬心态与客户观望心态形成强烈的反差，成交量在低位徘徊至少要持续3个月的时间，但楼价仍旧会振荡向上，只是涨幅逐步收窄。直至第三季度开发商遭遇资金压力而采取明显降价后，小业主才会从小范围开始调整放售价，当形成“降价有成交”的共识后，全市范围内的房价“见顶回落”趋势才会出现，届时只需要总体价格水平下调5%左右，便能有效刺激符合购买资格的客户入市。

　　各区市况一览

　　天河区：天气不好影响看楼数量

　　五一小黄金周初期有不少买家出来看楼，但中后期天气不佳，外出看房客人就比较少了。据合富置业天河区分区营业经理简志良介绍，现时东圃一带一些大型楼盘楼龄新、管理好、价钱较合理，而且周边生活、交通配套越来越完善，因此较适合在天河上班的白领一族，目前周边楼梯楼中层单位约11000~12000元/m2，高层单位约9500~10500元/m2，而电梯楼均价则约16000~18000元/m2左右。

　　越秀区：一手市场部分客人回流

　　中原地产越秀区区域营业经理丘明利介绍，越秀区五一假期二手市场欠人气。如德政板块不少买家认为目前楼市价位虚高，盘源又少，看楼意欲大减。而业主方面，即使有买家要看楼或看中盘，也不急着让买家看房或签约，持物业观望为主。因此假期3天的看楼量和成交量比起4月份同期均大幅减少。

　　合富置业高级营业经理陈铁军表示，五一部分客人在看过一手房之后，经过对比还是会选择买二手房，主要原因是资金上的不足。此外，近期找一房的买家明显减少，他们会转向一些80平方米左右的两房，特别是一些楼梯楼单位，目前二手均价约16000~18000元/m2左右，一些90平方米以下的两房或小三房电梯楼都相当受改善型买家的青睐，目前淘金华庭二手均价约23000~25000元/m2左右，而淘金家园二手价约26000~27000元/m2。

　　荔湾区：西门口靓楼单价破三万

　　合富置业高级营业经理谭焱表示， 五一受天气影响，看房客数量明显下降，比之前周末的客还要少，更不能与去年同期相比。目前西门口板块电梯楼的盘源均价基本上都在两万以上，像西门口广场，现在均价约为22000~25000元/m2左右，上品轩一些朝向好的三房单位均价更要到30000元/m2。而刚出证的“美荔心筑”目前的二手价约为21000元/m2左右，也相当受欢迎。此外，西门口附近的一些房改房楼梯楼也是非常不错的选择，目前二手价约12000~15000元/m2，价钱合理，生活便利，是许多钟情于老城生活的“老西关”的不二之选。

　　海珠区：出来看楼的都是旧客

　　中原地产海珠区营业经理谢文海表示，海珠区新港西板块的成交向来活跃，但五一假期成交却冷冷清清。有新客户趁着假期来看房，但真正出手的人却是寥寥无几。3天假期的看楼量基本与4月同期持平，但成交量则明显下降。

　　合富置业海珠区分区营业经理陈艳表示，五一出来看房的基本上是旧客。现时置业者多是找60~80平方米的两房单位，预算基本在70万~100万元左右，但不会指定要哪个小区或者哪个楼盘，只要预算与面积合适，就会考虑出手。目前该区域电梯楼二手楼价约18000~20000元/m2，楼梯楼二手价约12000元/m2左右。

　　黄埔区：市场不错优质盘源消化快

　　合富置业黄埔区分区营业经理陈权威介绍，黄埔区五一总体情况比4月要好，看房客明显回升，业主基本上只要价钱到位就会卖。买家多为刚性首次置业工薪族，手上预算不太多，大概是60万~70万元左右，该部分买家较年轻，而且多在附近上班。目前怡园小区二手均价11000元/m2左右，荔香花园目前二手均价约10000元/m2左右，但因为盘源比较少，所以有盘都消化得比较快，对于一些有心在此置业的购房者，如果看上了就要果断出手，因为可能只是一个下午房子就被人买了。

　　白云区：一手新货拉升二手房价

　　中原地产白云区区域营业经理李志军介绍，白云区楼价在中心六区中相对较实惠，五一假期机场西板块的成交量较平时周六日上升了一两成，业主放盘量也有所增加。部分业主是受“卖一买一”影响而放售，有部分则是担心未来政府调控楼市力度加大，楼价会转向下滑，盘源增多。

　　据合富置业白云区分区营业经理苏伟健介绍，近期受一手楼市带动，机场西、岗贝路一带二手楼价平稳上升，又有云山明都在五一正式开售，因此附近的一些二手盘非常受关注，如白云明珠广场现时二手均价约13000元/m2，贝丽花园一些较新的二手单位均价18000元/m2，而附近的一些楼梯楼小区，如康雅花园，现时二手价约11000元/m2左右，枫溪苑二手价则要10000元/m2左右。