2011年在通胀和调控的夹缝中房价走向何处

        对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。

　　2010年4月和9月的楼市调控政策出台，普通购房者的收入相对房价却愈行愈远，导致社会矛盾和舆论压力不断增大，房价在2011年续演2009~2010年普遍性大涨的可能性有多大？

　　另一方面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强前所未有，但以行政调控的方式使房价大幅下降恐怕难以实现。由于美国QE2引起的通货膨胀压力，资金回流楼市的苗头初现。第三轮调控呼之欲出房价能涨多少？

　　今年4月和9月的两次宏观调控政策带来的成交量下跌，仅维持了一两个月。有人问，高房价还能扛多久？

　　房贷政策仅是货币政策的一种反应。今年10月，上海易居房地产研究院发布报告认为，M1（狭义货币供应量）的走势通常领先楼市5个月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增长。

　　货币供应量的收紧，会让银行更坚定地执行央行的房贷政策。

　　当然,货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。因为在货币供应的增量放慢时，市场的新增商品住宅供应也会减少。

　　为了避免资金链紧张，各家公司大幅减少了购地支出。

　　与此同时，住房和城乡建设部还在今年出台了加强预售监管的通知，进一步收紧开发商的资金流动性。华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹等房地产大佬在政策出台之后，均认为这一系列政策将使市场供应量在中远期内进一步缩小。

　　上海华燕资深分析师说，房价艰难上涨的可能性很高。他相信明年的新增信贷额度依然会达到7.5万亿。如果贷款金额达到这个数字，目前的房价将得到支撑。通胀泛滥房价能跌多少？

　　国家统计局公布2011年全年平均CPI已经由今年的3%升至4%。

　　中房信分析师邢倩说，由于贸易顺差仍处高位，美国QE2加强了国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年作准备。通胀压力再加上流动性过剩，都放大了房地产保值功能。

　　看来能让房价下跌的理由仅剩一个——货币政策的紧缩。历史数据表明，一旦国家收紧货币供应，开发商的资金链将受巨大影响，降价成为主要手段。

　　目前商品房库存缓慢上行，北京、上海、广州等9个主要大中城市的可销售商品房（新房）面积已接近2009年最高点。价格调整是去库存的先决条件，因此，本轮调控中房价调整是必然的。

　　调整并不意味着房价会大跌。根据中信建投证券研究发展部的报告，在劳动力成本、原材料成本、土地价格居高不下，各种税费负担有增无减的背景下，2011年名义房价出现大幅下跌不可能。延伸阅读楼市周期论：2011将成新一轮起点？

　　“2011年房地产行业持续调整，房地产企业分化日益明显，顺应市场并提前应对的公司将借助市场调整良机扩大市场份额，而融资不畅导致部分企业摆脱不了被收购的命运。”

　　当投资者和开发商为2010年创造的有史以来最佳业绩弹冠相庆时，中信建设证券投资发展部的一份报告，给他们泼了一盆冷水。

　　万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。

　　2011年，会成为楼市的一个新拐点吗？

　　中信建投发展部预测，今年开发商的资金状况并不妙。根据他们对40家房地产公司的调查，很多开发商的买地费用同比大幅下降，存货占流动资产的水平却出现了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，预测2010年存货占流动资产的水平会达到69.44%。

　　库存的增长将挑战开发商的现金流。截至2010年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市的可售面积共约9515万平方米，接近2009年高峰时的10600万平方米。

　　正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，因为通胀而产生的加息和存准率提高，不仅增加开发商的财务成本，减少他们的银行贷款金额，也会进一步减少消费者的购买需求，令资金链更加紧张。

　　令开发商不安的是，限购令还有可能延续。截至目前，已有北京、上海、深圳等16个城市加入到限购的行列中。

　　这种情况下，楼市的成交将主要由一线和部分二线城市，向其他城市转移。提前布局在上述城市的部分开发商将受益。广发证券000776股吧)报告认为，万科、保利和金地能在今年再创销售额历史新高，和其纵深发展000001股吧)策略有很大关联。

　　但整个房地产行业把万科列为学习榜样的很少，更多在向星河湾学习。华燕分析师张宏伟认为，开发商做精品住宅已是大势所趋。

　　地产业的分化也反映在盈利方式上。过去一年，商业地产成为大部分房企的“核武器”，甚至连曾经只专注发展住宅的万科，也成立了商业地产部门。

　　同时，一些房企开始重新设定自己的行业定位。复地、金地等在年初就设定了金融+地产的定位。

　　薛迥文认为，与其说是新的行业周期开始，倒不如说是行业周期进入了一个拐点。他预言，下一个10年将是中国房地产业兼并重组的10年，行业集中度将更高。中小房地产企业要么被大公司吞并；要么在细分的市场中发展；要么发展成为房地产基金。