好家推荐：“返乡置业”潮的背后

朋友甲，在某著名海上火灾保险北京公司工作，任职中层，可谓是典型的外企白领。早年房价较低时，错失了置业机会。2007年以后，眼看着扶摇直上的房价，虽然月薪一万多，但在通州买房也几乎不可能了，即便是现在房价已经降下来。这期间，算是二线城市的老家的房价先后由两三千、四五千，涨到了七八千。虽然受调控影响，房价上涨的速度有所减缓，但降价的迹象几乎没有。审视着自己多年积攒下来的二三十万的储蓄，面对着较高的通胀率，朋友终于在老家出手了——买了一套百平米的住宅。必经是白领，有一定的财经知识，“没涨价、涨得慢也算是沾了政策调控的光，再不买的话，连在老家也买不起了”。我知道，朋友是不可能回老家工作、居住的。
朋友乙，北漂一分子，毕业刚刚一年半，算是业内人士，在北京某楼盘从事最基层的销售工作，年收入五六万元。这等收入，去掉基本的生活费、房租，几乎就是“月光”。在我看来，是否在北京买房，根本就是无需纠结的事，因为即使付得起首付，也会沦为“房奴”。但新婚姻法使朋友有了在北京买房的想法。借助工作之便，朋友找了更多房源，有新建商品房，也有二手房。结果显而易见，哪儿也买不起。于是，朋友也成了返乡置业的亿元，在老家，某三线城市，买了一套五十平米的小户型商品房。即使如此，大部分首付款还是家人拿出的。
获悉两个朋友回老家置业的消息后，确实感觉有些悲伤。2011年，北京已有704万、超过35%的非京籍人口，朋友乙是其中之一。另外，还有大量的“夹心层”，预计总量也有三分之一以上，朋友甲是其中之一。
在此，无需通过罗列一些数字去证明北京房价有多高，贫富分化有多严重，保障房建设有多必要等，这些无需再论证的、早已成为共识的结论。而且这些问题也不是一两年、三五年就能解决的。只想说的是，这种二元分化的置业趋势之于中观市场的潜在影响。
我们知道，我国是典型的二元社会，因为城乡差距确实很大，而且城乡居民的收入增长幅度（城市居民的收入指标的统计口径是可支配收入，农村是人均纯收入）还在进一步拉大。这个问题，只能通过加快推进城镇化、进一步推广城乡统筹来解决。但如果城镇居民不放弃自己的一部分既得利益（例如，容忍农产品价格提高），甚至是中长期也是难以解决的。现在的问题是，城乡二元结构问题还没有解决，城市的二元问题也越来越凸显了。主要体现在，有些人有多套房，而大多数人没房。
如果只讲求公平，那么假设一个特别有钱的人把一个城市的商品房全部买下，也是公平的，因为这不违背市场法则。但如果这样，就有可能让更多的人睡在大街上。显然也是不公平的。所以，除了公平，还要讲求正义。正义是社会法则。正义社会法则是高于公平市场法则的，就像法治、民主是“普遍同质国家”的基本特征一样。所以，理解保障房政策不要看其是否公平，其主要的立意是正义。当然，在分配、流转等后续环节也要讲求正义。
这些年来，笔者协助过不少外地的企业家朋友在北京买过房。大致数一数，有十多个，单是在某豪宅项目里有房的业内朋友就有四个。如前所言，这并不违背市场法则。北京是首都，北京精神之一是“包容”，这意味着北京今后也不可能拒绝更多的有钱人在北京买房。
几个月前去俄罗斯的远东城市海参崴，了解到当时的新建商品房价是每平米3500-5000美元，主流房价是4500美元左右。还了解到，当时的居民收入是我们的两三倍。令人出乎意料的是，过去多年，因为很多居民迁至莫斯科、圣彼得堡等欧洲城市，海参崴的城市化率是逐渐递减的，而房价却在逐渐上涨。由此我在思考，海参崴的房价收入比肯定是高于同等位置、条件的我国城市大连的。思考后的结论是，海参崴也被裹挟进了过去十多年来全球性城市房价快速上涨的洪流中。从北京，到莫斯科，从布加佩斯，到特拉维夫，无不经历了房价快速上涨的所谓“黄金十年”。
虽然政策调控已经遏制住了北京房价的快速上涨，但我们也应清醒地意识到，房价上涨的内生性因素依然存在，因为北京是首都，因为北京要包容，因为二元社会结构在短时间内几乎无解。所以，返乡置业的态势还会持续下去，现今只是开始。
笔者倒是想从积极的方面去解读返乡置业。首先，返乡置业虽是一些人的无奈之举，但也缓解了一二线城市的交通压力、人口压力，这其实是市场化机制在重新进行着资源配置，是有利于缓解二元结构矛盾的。其次，返乡置业有利于对冲一二线城市的房价上涨压力。第三，也是最主要的，返乡置业并没有减少商品房的总需求量。就总量而言，全国商品房的销售总量甚至还会增加。这正是支持房地产市场“白银十年”的有生力量之一。面对这种新二元变局，如何满足这些“见多识广”的返乡置业一族的需求，显然是开发商们要重视的一个问题。

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